전세 구할 때 주의해야 할 점 (필수 확인해야할 것)

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전세집 구할 때 주의해야 할 점

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오늘 새로 이사갈 집 전세계약을 하고 왔습니다. 이번이 두번째 전세 이사인데요, 시간이 흐르고 나이가 먹을 수록 전세사기는 주변에 워낙 많고 또 종잡을 수 없으며 다양해서 내 돈은 내가 지켜야한다는 생각이 들더라고요. 그래서 이번엔 전세를 계약하기 전에 좀 더 많이 그리고 자세히 알아보고 주의해서 계약을 하고 왔습니다. 나날이 치솟는 집값과 임대계약갱신청구권, 그리고 임대차법 개정으로 인해 전세난이 갈수록 심화되는 이 힘든 상황 속에서 우리 모두 소중한 보증금을 지키는 안전한 전세계약을 하길 바라는 마음으로 제가 공부한 것들을 정리할 겸 포스팅해봅니다.

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1.  주변 전세 시세 확인하기 

빌라, 다세대 공동주택의 경우 디스코 어플에서 현재 전세, 매매시세를 확인 가능합니다.
현재 내가 들어가려는 주택의 전세가가 매매가를 넘어서는 전세가인지도 확인해볼 수 있으므로 (이런 경우라면 깡통전세)
깡통전세를 피하기 위해서라도 확인해보면 좋습니다.

 

예를 들면 내가 계약하려는 집 전세가가 2억 5천인데
디스코 어플로 해당 주택의 현재 실거래가를 보니 2억 4천이다?
= 매매가보다 전세가가 더 높다?
그렇다면 깡통전세일 확률 다분합니다.

보통 전세가는 안전한 거래라면 매매가의 7~80% 선에서 형성되어야 하거든요.
하지만 요즘 같은 추세에는 매매가 7,80%의 전세가는 드물다고 부동산에서 그러더라구요.
실제로 정말 전세가가 높아진 시장이기는 한 것 같습니다.

 

아파트의 경우에는 전세가가 형성되는 방식이 조금 다르므로
깡통전세 사기는 주로 빌라, 오피스텔, 다세대주택 등의 경우에  발생하기 때문에 아파트가 아닌 주택으로 전세를 가시는 분들이라면 더욱 주의하시고 준비하시면 좋겠습니다.

상단의 디스코어플에서 최근 전세가, 매매가, 월세가 등을 볼 수 있습니다.

내가 전세 들어갈 주택과 가까이 있는 같은 형태의 주택 중,
비슷한 연식과 평형의 주택을 찾아서
전세가와 매매가 등을 보시면 현재 전세가의 시세를 어느정도 가늠해볼 수 있습니다.

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2. 건축물대장 열람, 확인하기

안전한 전세를 들어가시려면 가장 기본적으로 건축물대장, 등기부등본을 열람하셔서 필수사항들을 확인하시는 것이 기본 순서라고 볼 수 있습니다. 공적으로 보는 해당 주택의 기록이니까요. 먼저 건축물대장을 볼 때 어떤 부분들을 확인하시는게 좋을지 알려드리겠습니다.

 

1) 실제 소유주 이름확인

- 거래시 실소유자가 누구인지 확인합니다. (기본중에 기본!)
- 가끔 등기부등본과 건축물대장에 기재된 소유주 이름이 다른 경우가 있는데
이 경우에는 등기부등본에 명시된 소유주의 소유권을 먼저 인정합니다.

 

2) 근저당권 설정 확인

- 이 집을 담보로 대출이 얼마나 설정되어 있는지 확인합니다.
통상 채권최고액은 실제 대출액의 120% 선에서 형성되기 때문에
거꾸로 계산해보면 (채권최고액의 100%) 실제 대출액이 얼마인지 가늠해볼 수 있을 것입니다.

 

3) 불법건축물인지 확인

불법건축물이라면?
- 을구에 불법증축이나 용도변경으로 기재되어있기 때문에 필히 확인.

위반건축물이라면?
- 갑구 우측 상단에 노란색으로 위반건축물이라고 인쇄, 표시되므로 확인.

예) 주택용도가 다중주택으로 표기되어 있는데
우리 집에 취사할 수 있는 주방이 있다면 불법. (내 방, 세대 안에)
다중주택의 경우에는 공용주방 등으로 들어가야 한다고 합니다.

예) 고시원은 근린생활시설로 상가에 들어갑니다.

 

4) 전용면적과 공급면적 구분해서 확인

전용면적 : 실제 사용 면적 (내가 발을 딛고 생활하는 실사용 공간 면적)
공급면적 : 발코니 베란다, 테라스, 현관, 주차장 등 공용으로 사용하는 면적

전용면적은 건축물대장을 조회하면 정확하게 알 수 있는데요.
건축물대장에서 전유면적에 나와있는 제곱미터를 평수로 변환해보시면 됩니다.
(제곱미터 - 평수 변환 계산은 네이버에서 '평수 계산'이라고 검색하시면 쉽게 변환해줍니다.)

 

<사족>
실제로 내가 보다 넓은 집을 보고 싶다 하면 부동산에서 올려놓은 공간 평수에 의지하지 말고 정확한 전용면적을 찾아보길 권한다.
나같은 경우 이전 전셋집 구할 때 실평수 17평이라고 해서 들어갔는데
이사가기 전에 알고 건축물대장으로 정확히 떼어보니; 실제 사용면적은 9평이었다...
어쩐지 정말 너무 좁았다..ㅡㅡ
건축물대장은 전유부에 나온 전용면적 기준으로 표기해놓기 때문에 부동산들도 이걸로 실제 조회해보는 듯.

 

건축물대장 무료 열람은 하단 정부24홈페이지에서 가능합니다.▼

건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청 | 민원안내 및 신청 | 민원24 | 정부24

 

 

 

 

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3. 등기부등본 확인하기

등기부등본은 해당 주택의 건강기록부와 같다고들 하죠.
이 집에 얼마나 대출이 잡혀있는지, 혹은 다른 사람과 이 집을 두고 소유권 분쟁은 하고 있지 않은지
돈을 빌려 쓰고 안 갚는 사람이 주인인지를 알려주는 지 등이 기록된 모든 공적인 장부이기 때문에 등기부등본 역시 꼭 확인하세요!

 

1) 등기부등본에 근저당이 걸려있는지 확인

- 근저당 : 해당 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌린 내용이 등기부등본에 기재된 것.
즉 집주인이 돈을 갚지 않으면 은행이 이 집을 경매에 넘겨버릴 수 있는 권리를 가진 것.
(누구에게 빌렸는지에 따라 은행이 될 수 있고, 신탁이나 개인이 될 수도 있습니다.)

등기부등본에 기재된 등기 순서대로 우선순위를 가질 수 있기 때문에
이미 근저당권이 설정된 집에 내가 임차인으로 들어가게 되면
나는 은행보다 후순위가 되므로 만약 해당 집이 경매로 넘어가는 경우
나의 금쪽같은 보증금을 찾을 수 없을 수도 있습니다.

근저당권이 걸려있으면 다 전세로 못 들어갈까?
- 애초에 근저당권이 아예 없는 주택이 제일 안전하겠지만
현실적으로 모든 집주인이 현금부자는 아니기에. 거의 모든 주택엔 근저당(대출)이 설정되어 있습니다.
이런 경우에는 임대인에게 말소해달라고 말해야 합니다.
[근저당권 말소 요청]
제 보증금으로 근저당을 말소해주시면 전세계약할께요.
하지만 이걸 허용할지 말지는 집주인 마음.

 

<사족>
나의 경우에는 이런 부분에 대해 해당 부동산과 임대인이
잔금치르는 날에 근저당권 말소를 먼저 해준 후, 우리 대출을 실행하기로 했다.
은행에서 대출심사할 때 그 부분을 확인하고 대출을 해준다고 함.
그리고 전세 계약시 이 부분에 대해 특약을 넣는 것도 방법.
입주일 당일 기존근저당 말소
대출부결시 계약금반환
전세자금대출 적극적협조

 

등기부등본 열람▼

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

 

2) 등기부등본에 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인

근저당은 집주인이 원하면 말소시킬 수 있는 내용이지만
앞에 가XX가 붙은 내용은 쉽게 정리되지 못한다고 합니다.

가등기, 가압류, 가처분 등은 집주인에게 경제적인 문제가 생겼을 때 발생하는 것들이고
채권자들이 집주인에게 빌려준 돈을 받지 못해서 해당 집을 마음대로 처분하지 못하게 걸어둔 상태라는 말이기 때문에

이런 경우엔 집주인이 바뀌면서 나의 전세금 받지 못하는 경우도 생길 수 있고
근저당보다 훨씬 경우가 복잡하다고 하니 문제가 발생할 소지가 있으므로 사전에 피하는 것이 제일 좋은 방법입니다.

3) 임차권 등기가 있는지 확인

임차권등기 !

등기부등본에 임차권등기가 기재되어 있다면
지난번 임차인에게 돈을 돌려주지 않았다는 간접적이지만 확실한 증거라고 합니다.

이거 설정된 등기부등본 보면 계약하면 안되겠죠.

 

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4. 계약날 (혹은 잔금날) 최대한 빨리 전입신고, 확정일자 받기

계약하러 가기 전에 등기부등본 떼어보고,
계약하고 와서 혹은 잔금치르고 와서 등기부등본 한 번 더 떼어본 후
소유자 변경이 있는지 확인하기.

전입신고를 하더라도 대항력은 전입신고한 날 자정 0시부터 대항력이 생기기 때문에
= 전입신고 다음날부터 대항력 생김.

내가 전입신고를 한 동일한 날에 집주인이 바뀐다거나(전세 끼고 매매),
근저당권 설정(집 담보로 대출 실행)을 먼저 한다면
나보다 선순위로 권리를 행사할 수 있게 되기 때문.

전세계약시 유의해야할 사항은 더 자세히 핵심 정리해 포스팅 첨부합니다.▼

전세 계약시 유의사항, 꼭 확인해야할 주의사항

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5. 전세보증보험 꼭 들어두기

- 전세 계약기간의 1/2이 경과하기 전 신청 가능합니다.
- 전셋값이 높거나 대출을 끼고 있는 주택이라면 보험을 들어두는게 안전합니다.
- 집주인의 동의 없이 보증보험 가입 가능합니다. (2018년 2월 이후 폐지됨)
- 보증보험을 들려면 기준이 되는 주택가격이 중요한데.
외부 감정이냐 내부감정이냐에 따라 또 전세사기로도 연결되기도 한다고 하니
이 부분과 보증보험에 대한 부분은 따로 자세히 포스팅한 것을 첨부하겠습니다.

 

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그 외에 추가로 필요하다고 생각되는 내용은 링크로 첨부합니다.

외부안심전세대출이란? 세입자 입장 주의 사기사례